当前国内外(wài)政经圈中(zhōng)最流行的词语可能就是化分“泡沫”，而在(zài)此之前，则恐非房地产泡沫莫属。无人(ré錯雨n)能够數(shù)清全球媒体多少次以房地产泡沫“开始破裂”、但刀“正在(zài)破裂“、“已经破裂”、“破裂引起经济衰退”等醒木又目标题报道(dào)2006年美国居民(mín)房地产交易的价量齐减现象。不断分農飙升的房地产价格，不仅牵动着富人(rén)、投资者和普通大(dà地草)众的神经，还直接影响到政客们的仕途。2006年，韩国至少有(yǒu)三窗老位部长级政要因為(wèi)不能有(yǒu)效调控房价而丢掉乌討討纱帽，中(zhōng)国也有(yǒu)多位地方高(gāo)官的腐败分路案件是在(zài)中(zhōng)央调控房地产市场的大(dà)环境中(zhōn費風g)被查出的。
作(zuò)為(wèi)私人(rén)财富管理(lǐ)的实践者，笔子要者也无數(shù)次被尴尬地问及“你怎么看房地产投资？”这个让人(rén)无法報玩一(yī)语蔽之的问题。从决策程序上(shàng)看，我(wǒ)们很紅首先必须了解什么是可投资房地产及其分类，然后再分清投资房地产的方式，最后才能少新结合每个投资者的实际情况讨论是否适合及如何投资房地产。
可投资的房地产类别
多數(shù)人(rén)都有(yǒu)一(yī)个认识误區(q到日ū)，即房地产价格指的就是居民(mín)住宅的价格，而且最有(yǒu)鄉都可能是指新开盘的居民(mín)住宅楼的价格。实际上(shàng)，从相從投资的角度审视，房地产不仅包括居民(mín)房地产（Reside業熱ntial Property），还包括商用房地产（Commercia道友l Property）和资源性房地产（Resource Prope笑員rty）。
拥有(yǒu)理(lǐ)想的房屋的所有(yǒu)权，是多數(音雜shù)人(rén)最引以自(zì)豪的人(rén)生(shēng)成就之弟呢一(yī)，也是许多年轻人(rén)努力奋斗的目标之一(yī)，这也是我(wǒ秒西)们所熟知(zhī)的“美国梦”（American Dream）的精髓所在雜鄉(zài)。在(zài)所有(yǒu)房地产中(zhōng)，居民(mín)身公房地产所要求的启动资金额最低，按揭贷款程序最為(wèi)便捷，答業按揭利率也最优惠，其流动性也是所有(yǒu)房地产里最好的。因此，中來廠(zhōng)产阶级投资房地产从居民(mín)房地产着手，既合情又合理(行員lǐ)。从投资的角度看，投资居民(mín)房地产至少有(yǒu)以下(xià服麗)一(yī)些明(míng)显优势。
节省租金：住房消费是所有(yǒu)人(rén)不可避免的日常支出之一(yī)，我(新金wǒ)们与其每月向他人(rén)支付租金，不如将这些钱用来购买自月懂(zì)住房，坐等其逐步升值。
强制储蓄：多數(shù)中(zhōng)等收入的劳动者是没有(yǒu)能嗎知力一(yī)次付清房款的，一(yī)旦购买有(yǒu)房屋，定期樹為还款压力会增强他们的经济责任感，促使他们更加努力地工作(zuò)，讀章并更加节约。因此，贷款买房实际上(shàng)是一(yī)种变相的中河储蓄行為(wèi)。而且，房地产的低流动性和高(gāo)交易成本会阻止购房校如人(rén)交易物业的冲动，从而将储蓄真正转化成长期投资。
通胀防护：发达国家的经验表明(míng)，居民(mín)房地产和股票一(頻場yī)样，是有(yǒu)效對(duì)冲通货膨胀风险的长期工具。一(yī)方面答站，当通货膨胀发生(shēng)时，房租也会随之上(shàng)升，无论是自(z舞制ì)住房主的租金节省，还是投资房主的租金收益，都能有(yǒu)效防护通胀黃器對(duì)财富的侵蚀。另一(yī)方面，在(zài)通胀发生(shēng)时喝門，人(rén)们往往更愿意将手中(zhōng)的现金资产转换成不动制高产或实物动产，因此，房屋的市场价值不但不会缩水，反而还有(yǒu)可能上事上(shàng)涨。综合考虑长期的土(tǔ)地升值和租金上(shàng)涨生都因素，居民(mín)房地产具有(yǒu)非常好的通货膨胀抵御能力風南（图1）。
税收优惠：在(zài)发达国家，纳税人(rén)购买自(zì)住的居民(mín)房區公地产时，贷款利息可以被用来冲抵税前收入；拥有(yǒu)期和居住期达到最低年限風車要求的房屋的一(yī)定限度的升值，还可以享受免交资本利得税的优惠。朋要在(zài)中(zhōng)国，工薪阶层同样享受住房公积金等税收年一优惠。
按揭贷款的杠杆效应。房地产按揭贷款在(zài)美国被誉為(wèi姐開)个人(rén)可以发行的唯一(yī)长期债券，而且，不管借款人(r厭麗én)的后续财务状况如何变化，其唯一(yī)义务就是按贷款合同的要求定事技期支付款项。更為(wèi)难得的是，即使房屋的市场价值出现短期下(x高器ià)跌，按揭贷款发放者不会像股票的透支贷款人(rén)那样追門長加保证金。这就意味着，投资者能够以相当于首期付款和已付月供的有河友(yǒu)限资金来全额享受房地产的长期升值。从足够长的投资期限来看，居上現民(mín)房地产是一(yī)种低风险、高(gāo)收益的资产类新從别，因此，按揭贷款具有(yǒu)放大(dà)财富升值效果的杠杆作(zu用風ò)用。
可供投资者选择的第二大(dà)房地产类别，包括写字楼、商铺、工业廠(chǎng得老)房、仓库、出租公寓、酒店、医院、银行分行、加油站等商用房地产下熱。投资上(shàng)，商用房地产通常有(yǒu)巨大(dà)的初花習始资本门槛；收益上(shàng)，则在(zài)提供长期稳定的现金流收入的同姐村时，还有(yǒu)可能带来不菲的土(tǔ)地升值回报。根据麻件在省理(lǐ)工学院房地产中(zhōng)心的數(shù)据，報請1984-2006年间，美国商业房地产的价格年均升值3.6%，如果再考虑到去視租金收入的话，其年回报率高(gāo)达9.63%（图2）。
还有(yǒu)一(yī)类长期收益潜力更為(wèi)可观的房地产，是雨低以农场、林场和牧场為(wèi)代表的资源性房地产。尽管这类房地产所能够带来還子的物产、矿产开采特许权、狩猎服务费用等当期收入非常有(yǒu)限，但黃對是，土(tǔ)地资源的稀缺性决定了它们长期升值的稳定性。以所光日有(yǒu)权完全私有(yǒu)化的美国為(wèi)例，林场和农场在高費(zài)过去十多年的年化回报率均超过了两位數(shù)（图3）。
尽管现实中(zhōng)的房地产物业五花八门，但基本可以被归纳為機小(wèi)上(shàng)述三大(dà)类别。投资者必须根据目标房地道地产的种类，仔细审视其内在(zài)的长期收益和风险特征，尽可能排除見生市场噪音的干扰（表1）。
房地产投资的基本方式
一(yī)旦选定了投资的房地产类别，下(xià)一(yī)步要唱也考虑的自(zì)然就是以何种方式来投资。除了自(zì)住和度假居所必少海须采用直接持有(yǒu)的投资方式以外(wài)，几乎所有(yǒu)其能那他的房地产都可以通过间接投资的方式来参与。直接投资房地产的好处在能街(zài)于物业具体直观，投资者可以根据自(zì)己的判断来选择目我門标，且投资者對(duì)物业具有(yǒu)完全的产权和控制力科煙。但是，直接投资单只或者少數(shù)几只物业存在(zài)几个比较大(我聽dà)的劣势：（1）物业的维护和管理(lǐ)要付出较大(dà)的睡線财力和精力；（2）物业潜在(zài)的损坏和民(mín)事责下做任保险成本高(gāo)昂；（3）地區(qū)经济波动和物业种类风险较妹靜大(dà)。
房地产投资的维护和管理(lǐ)成本只有(yǒu)通过规模化才能降低鄉費，其自(zì)身、地區(qū)和类别风险也需要通过多样化降低。这就還火直接导致了间接房地产投资产品在(zài)西(xī)方发达国家的流行。所谓身街房地产间接投资，是指投资者不直接持有(yǒu)物业，而是通过房地产开发企业的睡司股票或者合伙人(rén)权益、房地产投资信(xìn)托基金（Rea喝鐘l Estate Investment Trusts，简称REITs）的又市收益人(rén)单位以及房地产按揭贷款抵押债券等金融工具，来分享房地产市场的短秒收益和风险。
其中(zhōng)，尤以REITs最值得中(zhōng)国投资者借從唱鉴。从组织形式上(shàng)，REITs类似于资本资产市场上(shàn船如g)的共同基金，基金管理(lǐ)人(rén)将众多投资者的资金好醫集合起来购置物业或者向物业投资者放贷，赚取的利润和遭遇的风险再由各投资者按照出懂長资比例分摊。REITs在(zài)美国之所以大(dà)行其道拍那(dào)，是因為(wèi)它们在(zài)税负义务上(shàng)属于转递实關司体，只要每年度将不少于90%的应税所得以紅(hóng)利的方式分配给投资者，就公廠无需缴纳企业所得税。因此，同共同基金一(yī)样，REITs的盈利几草刀乎全部被转递给基金的投资者，并由他们比照自(zì)己的适用税率纳税。这就意味着能白，投资者通过REITs间接投资房地产市场同自(zì)己直接持有(y但又ǒu)物业在(zài)税负上(shàng)是一(yī)样的。不同的是，R風火EITs投资者能够享受到直接投资者所不能取得的以下(xià)好处：（1）刀道职业管理(lǐ)，即REITs的投资经理(lǐ)们是该类型房地产的醫國专家，在(zài)物业和时机选择上(shàng)可能具备一(yī線大)般投资者所没有(yǒu)的特长；（2）多样化投资组合，即每一(yī)个什年REITs可能持有(yǒu)遍布全国乃至全球的不同类别物业，组合在姐冷(zài)一(yī)起能够化解大(dà)部分非系统风险；（3）规模经雪樂济，即REITs的巨大(dà)规模能够在(zài)交易、管理(lǐ)、讀和维护和保险等方面降低单位成本；（4）稳定的当期收入，即由多种物业投资组合而成到不的REITs能够将租金或者利息收入平滑化后，定期派发给投资者技年。
正是由于良好的当期收益和房地产本身的长期稳定升值特性，美国房地产投资信(xì都中n)托基金近年来深受投资者的喜爱，其长期市场表现也明(míng)显知生好于股票和居民(mín)房地产（图4）。
因人(rén)而异的个人(rén)投资策略
正是由于有(yǒu)房地产市场及房地产投资信(xìn)托基金的优异历史回裡舊报，所以才有(yǒu)“房地产泡沫”的强烈呼声。市场上(shàng)有公亮(yǒu)那么多人(rén)呼喊泡沫，是否就意味着我(wǒ)化冷们不能投资房地产了呢？
答案当然是否定的。回头去看，自(zì)本世纪初，有(yǒu)关美国房地产放森市场泡沫即将破裂的预言就开始不绝于耳，当时有(yǒu)能力且准备买自(zì)住和民房而听信(xìn)了这些“专家”预言的多數(shù)人(ré草廠n)，恐怕终生(shēng)再也没有(yǒu)能力负担得起相同大(dà)小(坐船xiǎo)和质量的住房了。同样，那些听信(xìn)了REITs市场女討“泡沫即将破裂”预言而退避三舍的投资者们，则丧失了若干次增强投资组合收益率生照的机会。
当然，房地产市场也绝非只涨不跌的单边市场，它同样有(yǒu)人唱涨跌的周期规律。即使全国房地产平均价格长期上(shàng)涨，中服也不能掩盖房地产回报依赖于局部和地區(qū)的宏观经济状况这一(yī)廠作事实。上(shàng)世纪80年代末冷战结束后，严重依赖于军信國工产业的美国洛杉矶地區(qū)的经济迅速步入衰退期，其居民(m身可ín)房地产中(zhōng)位价在(zài)1989年—19近子96年的7年里共下(xià)跌了超过20%。这意味着，1989年支付20%首付友妹款并按中(zhōng)位价购买房屋的人(rén)，如果不幸在(z遠去ài)1996年必须出售该物业的话，在(zài)支付完6%的经纪手续费后綠間，他还倒欠银行按揭贷款。可想而知(zhī)，在(zài)这一(y新文ī)萧条期里，洛杉矶地區(qū)有(yǒu)多少居民(mín)由房東(dōng些吧)变成了不折不扣的“房奴”。
实务操作(zuò)上(shàng)如何投资房地产市场，取决于购房人(r資家én)的居住需求、财务状况、风险承受能力、投资目标及计划持有(yǒu)房師音屋的期限等多种因素的通盘考量，而非對(duì)市场上(shàn林章g)是否有(yǒu)“泡沫”的争论噪音。需要购买房屋自(zì)住的人(rén公著)，面临的主要风险不是房价下(xià)跌，而是房价上(shàng)涨时没有(路黃yǒu)买房，因此，应该在(zài)财力可承受的前提下(xià)尽街工早买房。这是因為(wèi)此情景下(xià)的房屋對(duì)于自(廠業zì)住房東(dōng)而言既是消费品，又是长期投资品，短期的房价下(xià說妹)跌既不影响房屋的居住效用，又不妨碍其长期升值潜力。但是，如果听信(x南議ìn)“泡沫”论没有(yǒu)买房而房价仍然上(shàng)升了，公海那么，该人(rén)士可能要遭遇為(wèi)相同的居住效用付吧公出更大(dà)的经济代价乃至再也享受不起同等效用的风险。同样以弟了洛杉矶地區(qū)為(wèi)例，1996年触底以后，其房地产市场做姐开始了长期迅猛上(shàng)涨，截至2006年底的10年里，其中(zhō草筆ng)位价共计上(shàng)涨了239%，昔日的“房奴”纷纷小近成了“隔壁的百万富翁”，而当年被房价下(xià)跌吓得没有(yǒu)买房紅音的人(rén)，则成了相對(duì)的穷小(xiǎo)子。
如果套用金融术语的话，需要买房自(zì)住的人(rén)有(yǒu)“做多來校”的现实需求，可以看空但不能“踏空”，更不能“做空”，否则就要為(wèi)鐘大犯了方向上(shàng)的原则性错误付出惨痛代价。為(wèi)什么“中(話要zhōng)航油”和“国储铜”事件能导致如此大(dà)的损失？地愛就是因為(wèi)操作(zuò)者犯了方向上(shàng)的原则性错误，不断工司没有(yǒu)對(duì)冲风险，反而无數(shù)倍放大(dà)了风险。歌土
反之，如果购房者的目标不在(zài)于自(zì)住而是投资的话，那他要管家影理(lǐ)的不是房价上(shàng)涨的风险，而是房价下(x姐音ià)跌的风险了。我(wǒ)们虽然无法确切预知(zhī)市场的涨跌，但是愛學历史告诉我(wǒ)们，资产配置决定投资组合的长期回报，所以，我(wǒ)们銀地需要将可投资资金分散在(zài)股票、债券、现金、收藏品和房地产等不同类别的资光做产上(shàng)，再看好房地产也必须适可而止。历史还告诉我(wǒ)们，充爸厭分多样化是化解同类资产非系统风险的唯一(yī)办法，所以，我(wǒ)们需要尽問喝可能避免直接持有(yǒu)物业，而将配置在(zài)房地产上(s現地hàng)的资金投资到REITs等多样化的投资品种上(shàng的購)。
不幸的是，由于制度上(shàng)的障碍，REITs在(zài笑對)中(zhōng)国还不能够起步，现阶段我(wǒ)们还只能通过直接持懂數有(yǒu)物业来投资房地产。借鉴美国等成熟市场的经验，直接朋票投资房地产市场的成功同样需要遵循一(yī)些基本的法则。
在(zài)人(rén)口增长的都会地區(qū)投资。人(rén)口（尤其是新移民(mín)）净增长意味着当地的经章中济、气候、文化、教育等方面的相對(duì)吸引力比较强，其居民(mín)和草了商用房地产的租赁和买卖市场需求能够长期持续。
在(zài)高(gāo)等教育发达的地區(qū)投资。发达的高(gāo)等教育為(wèi)可持续的经济和科技(jì)暗知创新能力提供必要的人(rén)才保障，从而可以為(wèi)房地产市场创造长雪刀期的有(yǒu)效需求。
在(zài)最好的社區(qū)买最差的物业。房地产的升值来自(zì)于土(tǔ)地，贬值则来自(zì)于地上(s農物hàng)建筑物的折旧。好社區(qū)的学校、治安和文化优势能够吸引来潜在購視(zài)买主，从而保证其土(tǔ)地的不断升值。建筑物越是富丽堂皇，其巨额東北折旧抵消掉的土(tǔ)地升值部分越大(dà)，房地产的投资收益率就越低。
买能带来租金收入的房地产。固定的租金收入能够被用来支付维护、管理(lǐ)、保险和税金等冷很当期支出，从而减小(xiǎo)投资者的现金流压力，有(yǒu)利于长期水下投资。
合理(lǐ)借贷。历史已经证明(míng)，在(zài)所有(yǒu)个人(ré化南n)金融借款和信(xìn)用工具中(zhōng)，房地产按揭的可討筆能期限最长、利率最优惠、还款条件最為(wèi)宽松。因此，只要能够有(y姐服ǒu)效管理(lǐ)自(zì)己的现金流需求，投资者就应该尽如間可能利用按揭贷款来支付购房成本。尤其在(zài)目前利率处于几十年以来說服的历史低位时，投资者更应该以长期固定利率按揭来锁定房屋的融资成本。
展望未来，我(wǒ)们企盼政策制定者们能够尽快(kuài)催生(shēng)R線吧EITs一(yī)类可以普惠众生(shēng)的低门槛、充分多湖相样化的房地产金融产品，不仅能让西(xī)藏的牧民(mín)能够光雨分享北(běi)京、上(shàng)海等大(dà)城市的商业房地产的繁荣，还務就能让全国投资者能够分享西(xī)藏宝贵的资源性房地产的潜在(zài頻紅)收益。笔者坚信(xìn)，随着《物权法》的实施，中(zhōng)国房草在地产（尤其是商用和资源性房地产）的长期权益不确定性被消除，其中(z放北hōng)远期投资前景将非常光(guāng)明(míng)。如果吃飛配置得当，房地产作(zuò)為(wèi)私人(rén)财富增值會章管理(lǐ)里最重要资产类别的地位仍将不可动摇。