就经济现状而言，太平洋两岸的中(zhōng)国和美国似乎一(yī)个在(zài習銀)天堂，一(yī)个在(zài)地狱。西(xī)岸的中(zhōn對生g)国，汽车年销量超过1300万辆，有(yǒu)钱还不一(yī)定店現提得到车；房价按两位數(shù)上(shàng)涨，上(shàng)海等城市的可匠房屋计价单位更由百万元跃上(shàng)千万元的台阶。反观東(dōng)岸舞訊，车商在(zài)精心准备着将汽车按照品牌打包卖给中(zhōng)国人(r土樂én)；有(yǒu)些房東(dōng)甚至将房子按照汽车的价格来叫卖。这一的生(yī)切恐怕都要归因于全球金融危机，為(wèi)了应對(duì)它，如短中(zhōng)国推出的积极财政政策和宽松货币政策造就了车市和房劇黑市的一(yī)派繁荣景象；也是因為(wèi)它，美国的各级政道議府和广大(dà)民(mín)众深感囊中(zhōng)羞涩，苦不堪言。不过南頻，笔者认為(wèi)，中(zhōng)国的个人(rén)投资者需要保說要持清醒的头脑，對(duì)资产的泡沫化要有(yǒu)所认知(訊朋zhī)、警觉和防范。
资产泡沫的生(shēng)命周期
根据《非理(lǐ)性繁荣》（Irrational Exuberance）一(內妹yī)書(shū)的作(zuò)者、美国耶鲁大(dà)学经济学教授希勒（去銀Robert J. Shiller）的描述，资产泡沫是一(yī草業)个由众多投资者的非理(lǐ)性行為(wèi)导致的自(zì)然金公錢字塔骗局（庞氏骗局，Ponzi Scheme）。以股市為(wèi)例，一(y河師ī)个典型泡沫的生(shēng)命周期大(dà)致包含五个阶段。
第一(yī)阶段，当一(yī)部分人(rén)在(zài)股市里站鄉赚到钱的故事通过媒体发布或口耳相传等途径传播后，许多人(rén)会被吸引他筆入市，从而导致股市赚钱效应快(kuài)速急剧放大(dà)，舞音进一(yī)步吸引更多的投资者加入。但是，股票的内在(zài)投通從资价值并不由短期的市场需求决定，而由上(shàng)市企业的機影长期可持续盈利能力决定。当由短期需求决定的股票价格超过其内在(靜答zài)投资价值一(yī)定程度时，部分“知(zhī)情”的投资者会逐雨低步套现并撤离市场，甚至开始做空。被赚钱效应吸引进来、怀有(yǒ歌明u)不切实际收益预期的“不知(zhī)情”投资者的队伍则不断壮大(dà)遠好，透支交易也开始活跃起来。
第二阶段，随着市场上(shàng)“不知(zhī)情”投资者队伍的进一(yī這空)步壮大(dà)，交投进一(yī)步活跃，股价的上(shàng)涨逼迫做空場數者不断买入股票平仓，进一(yī)步推高(gāo)了股价。此时，人(rén)遠務们的注意力从业绩较好、市值盘子较大(dà)、在(zài)国民(mín匠刀)经济或产业中(zhōng)占有(yǒu)举足轻重地位的“蓝筹”公鐵媽司，转移到业绩平平甚至糟糕、市值盘子小(xiǎo)、绝對(duì短笑)股价低的中(zhōng)小(xiǎo)盘或“垃圾”股票，市场氛围由投资向投机拍線发生(shēng)质的变化。在(zài)此背景下(xià)，“知(zhī哥村)情”投资者加速离场，投机者透支开始泛滥，市场空头头寸也开始放大玩唱(dà)，市场参与者對(duì)后市看法出现严重的分歧。与此同聽黃时，媒体、学术界乃至监管者也被卷入到股市估值是否合理(lǐ)現下的口水战中(zhōng)。
第三阶段，当市场是否存在(zài)“泡沫”的争论白熱(rè)化到一章可(yī)定程度时，未加入市场的潜在(zài)“不知(zhī)情” 投资筆技者在(zài)决策上(shàng)更為(wèi)迟疑和谨慎；已经参与市场的投资鐘但者开始感到焦虑和不安，并开始怀疑自(zì)己的预期，甚至动摇信問快(xìn)心；投机者开始缩减透支规模；空头投资者则进一(yī)步放大(dà樂劇)头寸。
第四阶段，在(zài)投资者情绪变化的潜移默化之下(xià)，市场供求关請業系再次发生(shēng)变化。当这种变化积累到临界程度时，市场的樂微风险也到了最大(dà)极限。这时，任何政策面或消息面的突发事件都機呢有(yǒu)可能成為(wèi)市场向下(xià)的导火索。此时，潜在(z上舊ài)的投资者会驻足不前，现有(yǒu)投资者的信(xìn)心被动摇，越来越嗎請大(dà)的卖压导致股价开始加速下(xià)跌，泡沫开始破裂。
第五阶段，不断下(xià)跌的市场导致透支交易的抵押证券市值缩水，券商不有唱得不對(duì)那些无法追加保证金的账户进行强制平仓，这会进一(yī樂玩)步加剧市场的下(xià)跌。同时，那些遍体鳞伤的“不知(zhī玩民)情”投资者的风险承受力底线被突破，纷纷割肉离场，泡沫彻底破裂很老。
不难看出，泡沫的形成主要依赖于庞大(dà)的“不知(zhī)情”投资者或輛事投机者队伍以及唾手可得的信(xìn)用。由于人(rén)性的弱点所致會中，投资者非常容易好了伤疤忘了疼，从而导致泡沫总会在(zài)不同的时间站從、资产或者市场上(shàng)重现。以股市為(wèi)例，上(shàng雜風)世纪80年代末，日本出现严重的资产泡沫，以日经255指數(shù)為(wèi員鐵)代表的東(dōng)京股市于1989年12月29日触顶后转势直她習下(xià)，20年过去了，当年投资日经255指數(shù)的1万關分日元到2009年底只剩约2700日元。千禧年发生(shēng)在(zài)美国快近的互联网股票泡沫的破裂同样令部分投资者刻骨铭心，由不包含金融股做森的纳斯达克市场最大(dà)的100只股票组成的纳斯达克100指數低歌(shù)，于2000年3月27日见顶后，在(zài)一(yī)年时慢間间里跌逾80%，如今近十年过去了，其损失仍然高(gāo)达6動音0%。最让中(zhōng)国投资者记忆犹新的莫过于2007年煙有A股市场的疯狂上(shàng)涨和2008年的惨痛下(xià)跌，时至對生今日，上(shàng)证指數(shù)仍有(yǒu)约一(yī)半的失地尚人店未收复（表1）。
虽然讨论历史上(shàng)的股市泡沫多少有(yǒu)些马后炮的味道(d信城ào)，但是历史告诉我(wǒ)们，资产泡沫的最大(dà)受害者都是那些被市场急鄉草剧上(shàng)升的收益效应所吸引的新“不知(zhī)情”投资者房東。令人(rén)担忧的是，许多投资者似乎没有(yǒu)完全从2007年股廠化市泡沫的破裂中(zhōng)吸取教训，又被近年房地产市场急剧上(s會就hàng)升的收益所吸引。
房地产的投资价值由基本面因素决定
从估值上(shàng)看，房地产的投资价值取决于两个因素：租金鐵綠收入与升值预期。在(zài)一(yī)个估值相對(duì)正常大舞的市场上(shàng)，租金收入通常能够或接近于能够支付房地产玩也的贷款利息、物业税费、修缮和维护费用等支出，从而节省投资成本；東吃而房价的升值预期通常取决于投资者所要求的风险溢价和物业本身的地理(l信笑ǐ)位置溢价。
从价格上(shàng)看，房地产的交易价格取决于市场上(shàng)術習买卖力道(dào)的平衡，即供求关系的均衡。土(tǔ)地稀缺与否但離、开发和动工许可制度、政府對(duì)房地产开发商的政策取向、银行等行都金融机构對(duì)开发商的信(xìn)贷政策等，都是影响供给厭學的关键因素；人(rén)口增长率和就业率、劳动力薪酬和可支配收入水兒人平、住房按揭贷款等信(xìn)用工具的发达程度和借贷成本、业主税费负担、市场朋行上(shàng)投资者的情绪等，则直接决定了房地产的需求水平。
无论是租房还是贷款买房，居民(mín)必须有(yǒu)一(yī說嗎)定的财富积累或者稳定的可支配收入来承受现金支出，因此，房地产价值的长期走吃公势取决于当地经济发展所导致的人(rén)口增长和居民(mín)收入增长所决照短定的长期需求。我(wǒ)们不难理(lǐ)解，当房价和家庭收入之间的比例道去超出一(yī)定的范围时，為(wèi)了维持必要的生(shēng)活水光吃平，居民(mín)的购房能力将受到严重影响，其购房欲望也必然受到打压。同样，事日当一(yī)地的租房成本占居民(mín)可支配收入的比例达到一體亮(yī)定限度时，一(yī)方面，租客们可能会选择迁居其他住房成本相對(du生聽ì)较低的地方，减少對(duì)出租房屋的需求；另一(yī)方面，较高(g月暗āo)的租金回报率可能吸引更多的房地产投资，增加可出租房屋的供给，这都有(yǒ說畫u)利于将租金水平维持在(zài)比较合理(lǐ)的范围内。
以美国為(wèi)例，无论业主还是租客（平均收入约為(wèi)业主人微亮(rén)群的一(yī)半），其住房支出基本上(shàng)年唱不超过收入的1/3（图1）。即使如此，在(zài)金融危机的冲击下(x鐵那ià)，2009年仍有(yǒu)约280万个单位的业主因无法按秒空时支付按揭款而收到了止赎通知(zhī)。
可见，一(yī)幢房屋的价值还是取决于它到底能够创造多少包括租金收入或租金节省和就在(zài)内的现金流价值，完全依赖房价升值的预期来投资房地产是盲目身吧的。
旧金山的房价為(wèi)什么会跌？
长期以来，旧金山是许多美国富人(rén)（尤其是亚裔）投资房地产的的著首选之地。优美的海洋城市风光(guāng)、四季宜人(rén)的唱文气候、开放包容的文化等吸引着众多国内外(wài)投资者前来置都工业。周边的斯坦福大(dà)学等众多高(gāo)校源源不断地给硅谷的高(gā喝醫o)科技(jì)企业输送高(gāo)素质的人(rén)才，这些企业则通如厭过员工持股计划制造着大(dà)批的科技(jì)富人(rén)。这一(yī)切不會內断将旧金山的房价推向高(gāo)位，也让许多投资者认為(wèi)：如果有(y購銀ǒu)房地产泡沫破裂这回事，旧金山肯定是最后一(yī)站。
但是，由于连续多年的房价上(shàng)涨速度超过了居民(m知西ín)收入的增长速度，导致当地房价和收入比也一(yī)路攀升，于2007睡坐年超过了11倍，远高(gāo)于全美4-5倍的平均水平，其房地产泡沫了理化的程度可见一(yī)斑。受金融危机这一(yī)外(wài)因的影金門响，旧金山的房价在(zài)2008和2009年都出现了大(d上民à)幅度的下(xià)滑，自(zì)2007年的历史高(gāo)位已经累计們機下(xià)跌约50%，泡沫完全破灭（图2）。如果考虑到房地产的按揭特頻化性，我(wǒ)们可想而知(zhī)，有(yǒu)多少不幸业主体现在(關呢zài)房屋净值上(shàng)的财富已被洗劫一(yī)空。
如果历史还能够给我(wǒ)们一(yī)些关于泡沫的教训的话，那就是世界了間上(shàng)没有(yǒu)只涨不跌的单边市场。尽管在(zài)泡沫形成大遠的过程中(zhōng)，资产市场都经历了令人(rén)目眩的急涨是話阶段，但是，泡沫的破裂也都让投资者经历了不堪回首的惨烈下(xià)跌阶段。坐這可惜的是，2000年互联网泡沫破裂后，受伤至深的旧金山等地的美国吃做投资者不仅未能真正从中(zhōng)吸取教训，反而盲目地将另一(y校謝ī)个泡沫市场—楼市当成了避风港，从而再次成為(wèi)泡沫资产的受腦暗害者。
谁说房地产市场无泡沫？
對(duì)于房地产市场到底有(yǒu)没有(yǒu)泡沫这一(yī錯草)问题，不同的人(rén)有(yǒu)不同的认识，投资者应该在(小技zài)兼听各方观点和分析方法后，再结合自(zì)己的实际投资需求进行具体分析姐通，并且尤其要谨慎對(duì)待那些出于自(zì)身利益需要而對(duì)市媽關场进行公开评论人(rén)士的言论，比如，踏空的投资者唱空的目的，可個低能在(zài)于促使价格下(xià)跌到低位后买进物业。同时，投资者更需我師要警惕那些房地产无泡沫论的鼓吹者，他们包括通过房地产泡沫可以透女快支更多土(tǔ)地出让金的地方政府官员、攫取更多暴利的开发商、将存款转紅外化為(wèi)贷款并获取巨额利差收益的银行、获取更多佣金的地产中(zhōn裡紙g)介、坐地收取高(gāo)额广告费的媒体等等。
投资者最需要预習(xí)的功课则是，假如房地产有(yǒu)泡沫且事愛一(yī)旦破裂，對(duì)自(zì)己有(yǒu)什么样的司放负面影响？對(duì)于一(yī)个有(yǒu)固定收入而且可以高場负担按揭月供的自(zì)住客，泡沫破裂可能无关紧要，但是，對(duì)于一(月件yī)个将资产主要配置在(zài)房地产上(shàng)而且大(dà)量利議紅用贷款的投资者，泡沫破裂的副作(zuò)用可能是毁灭性的。對(du話學ì)于后一(yī)类投资者，在(zài)市场高(gāo)位锁定利润，乘空說机降低财务杠杆风险，不失為(wèi)一(yī)个明(míng)智的理(學用lǐ)财选择。
总之，只要有(yǒu)市场经济的外(wài)部大(dà)环境，人(rén)訊唱性的贪婪和跟风弱点就会制造泡沫，泡沫的破裂就会导致经济或者金融計拍危机的发生(shēng)，从而對(duì)民(mín)众的财富构成威胁。舊森不过，只要能够定期或及时地审视自(zì)己的财务状况、投资目标和风從還险承受能力，并据此重新调整资产配置，实现投资组合的多元化，同时避免拍快过度借贷，手持足够的现金储备，投资者就能够从容应對(duì)资产泡沫的在化破裂，甚至在(zài)破裂后的市场上(shàng)趁低吸纳，获取收聽明益。